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Jan 13, 2024

Melhoria do Arrendamento: Definição, Contabilidade e Exemplos

James Chen, CMT é um comerciante especialista, consultor de investimentos e mercado global

James Chen, CMT é um trader especialista, consultor de investimentos e estrategista de mercado global.

O termo melhoria de arrendamento refere-se a quaisquer alterações feitas para personalizar uma propriedade alugada para satisfazer as necessidades específicas de um inquilino específico. Essas mudanças e alterações podem incluir pintura, instalação de divisórias, alteração do piso ou instalação de luminárias personalizadas. As melhorias podem ser realizadas pelo proprietário ou pelo inquilino e podem ser pagas pelo inquilino.

Embora a vida útil econômica da maioria das melhorias em propriedades arrendadas esteja entre cinco e 10 anos, o Internal Revenue Code (IRC) exige que a depreciação de tais melhorias ocorra durante a vida econômica do edifício.

Melhorias em propriedades arrendadas são comumente chamadas de melhorias ou construções de inquilinos. Essas alterações geralmente são feitas por proprietários de propriedades comerciais e podem ser fornecidas para um inquilino existente ou novo.

Quaisquer alterações feitas são adaptadas às necessidades específicas de um inquilino e tornam o espaço mais atraente e atraente para eles.

Após o término do contrato de locação, as benfeitorias geralmente pertencem ao locador, salvo disposição em contrário no contrato. Se o inquilino puder levá-los, deverá retirá-los sem causar danos ao imóvel.

Existem certos critérios que devem ser atendidos para que as mudanças sejam qualificadas como melhorias em propriedades arrendadas. As alterações devem ser feitas no interior para acomodar as necessidades específicas do inquilino, incluindo qualquer uma das seguintes:

Nem todas as mudanças são consideradas melhorias em propriedades arrendadas. As modificações feitas para um inquilino não se qualificam para outros inquilinos, incluindo seus vizinhos. Reformas externas de prédios, como paisagismo, reparos em estacionamentos ou telhados, também não se qualificam. Mesmo as alterações internas, como atualizações feitas no elevador de um prédio ou nos sistemas HVAC, não são consideradas melhorias em propriedades arrendadas. Isso porque eles não beneficiam um inquilino específico.

Melhorias em propriedades arrendadas são consideradas propriedades de melhoria qualificadas para fins fiscais, juntamente com melhorias de edifícios, propriedades de restaurantes qualificadas e melhorias de varejo qualificadas de acordo com a Lei de Redução de Impostos e Empregos (TCJA) de 2017.

Este tipo de melhoria do arrendamento dá ao inquilino autoridade para supervisionar o projeto, aliviando o ônus do proprietário, especialmente se o processo for demorado. O proprietário normalmente estabelece provisões no contrato de arrendamento que cobrem o orçamento da melhoria do subsídio do inquilino. Isso geralmente é listado como um montante fixo ou em uma base pe-pé quadrado. Os senhorios podem pagar diretamente à empresa de renovação/construção ou reembolsar o inquilino diretamente. Se os orçamentos do projeto forem excedidos, o inquilino cobrirá o saldo.

O proprietário pode oferecer ao inquilino descontos no aluguel para melhorias no imóvel. Se esta opção estiver incluída no contrato de arrendamento, o inquilino pode obter algum tipo de isenção de aluguel, como um mês grátis ou aluguel reduzido por determinados períodos do ano. Isso permite que o inquilino economize em alterações de espaço. Assim como no TIA, o inquilino supervisiona o projeto e controla as benfeitorias do aluguel. O inquilino também é responsável se os custos excederem o orçamento.

Essa opção também é chamada de build-out. Nesse caso, o locador apresenta um pacote de melhorias ou outras opções ao locatário. O proprietário normalmente é quem gerencia o projeto, permitindo que o inquilino tenha mais tempo para se dedicar ao seu negócio. Na maioria dos casos, os inquilinos podem não conseguir as modificações que realmente desejam para ajudar seus negócios a crescer. Se eles optarem por adicionar as alterações, deverão cobrir o custo adicional.

Este tipo de melhoria do arrendamento é normalmente realizado no início do arrendamento. Na maioria dos casos, as estimativas e planos de custos são apresentados pelo inquilino, enquanto o proprietário é quem supervisiona e paga por todo o trabalho.

Em dezembro de 2015, o Congresso dos EUA aprovou a Lei de Proteção dos Americanos contra Aumentos de Impostos (PATH), que modificou e ampliou muitas disposições fiscais relacionadas à depreciação, incluindo melhorias em propriedades arrendadas. O projeto de lei tornou permanente uma provisão de economia de impostos que permitiu a recuperação de custos em linha reta de 15 anos em melhorias qualificadas em propriedades arrendadas. Sob essas diretrizes: